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土地活用は、パートナー選びとしっかりした計画

投稿日:2014年10月24日 | 投稿者: | カテゴリー:
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こんにちは。サ高住担当の俵原です。

私の仕事は土地活用全般である事もあって、いろいろな方からの相談があります。

昨日は、とある賃貸オーナーさんからの相談でした。

某大手メーカーさんで、10年程前にアパートを建築され、借り上げ家賃保証を受けられている方でした。

「メーカーの家賃保証を切ろうと思うんですが。」との事でした。

なんでだろう?と詳しく聞いてみると・・・・。

そのメーカーさんでは、家賃を保証する代わりに、定期的(10年目、その後5年毎)にメーカーの基準で

メンテナンスを行なうことが条件になっているそうです。

10年目になり、メーカーさんから提示されたメンテナンスの費用を聞いてビックリ!

1年分の収益を全部出しても足りない。そのオーナーさんは、事情があって、手持ちのお金がない。困りました。

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分割払いも出来ますよ。とメーカーさんからは言われたらしいのですが、これがこれから5年毎に来ると考えたら、

心配でいっそのこと保証を切って自分で管理しようかと、相談に来られたのでした。

私は、もう一度メーカーさんと話し合ったほうが良いですよと伝えました。

なぜなら、保証を切るのは簡単なんです。ですが、空き家が増えるのは築年数が古くなってからですよね。

家賃が新築で高い時に切るなら、収入も多いので、余剰金がある程度貯めておけるでしょうが、

家賃が低くなってからでは、余剰金も貯めにくいし、空き家が増えるこれからを考えると少しリスクが高い気がします。

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このオーナーさんは、ご両親が相続対策でアパート経営を始め、相続して引き継いだそうです。

だから、あまり内容を解っていらっしゃらなかったようです。

建物を建てるということは、必ず老朽化して、メンテナンスが必要です。

メーカーさん等のメンテナンス規定、基準は、費用(コスト)が、多くかかる場合が多く、

その為に、修繕積立を計画に入れています。その計画が、10年前であれば、今の世情に

合って無かったのかもしれないですね。消費税や円安等による建築コストの上昇に

ついていけなかったのかもしれません。

土地活用をする場合、私達は多くのリスクを加味します。家賃の減少、空き家、経費、金利の上昇

しっかりとリスクをお伝えし、それに備えて頂く。それが大事なんです。

今、既にアパート、マンション、借家経営をされている皆さん。経済状況は大きく変化しています!

今からできる見直し、対策を一緒に考えてみませんか。 お気軽にご相談ください。

<ご注意>愛媛県全域及び、徳島県・香川県の一部の地域のみ、土地活用のご提案をさせていただくことが可能です。予めご了承下さい。

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