住宅購入の基本知識 | 愛媛県不動産おうちタウン|愛媛県の土地、中古住宅はセイコー不動産へ。


住宅購入には専門知識も必要になってきます。資金計画から諸費用に関することまでお客様からよくご質問いただく内容を中心にまとめております。もちろん分からない点がありましたら、お気軽にお問い合わせ下さい！

賢く住宅を購入する為の流れ家を買うのにどれくらいの期間がかかるの？無理なく返済できる資金計画の立て方私たちはいくらぐらいの家が無理なく購入できるの？住宅ローンの基礎知識賢く住宅ローンを利用するにはどうしたらいいの？賢い中古住宅の購入方法中古住宅？リフォームまずどっちからはじめるの？

賢く住宅を購入する為の流れ

１．資金計画

毎月いくらの返済でどのくらいのローンが組めるのか？購入に伴う諸費用はいくらぐらいなのか？住宅ローンを無理なく返済していく為にまずしっかりと資金計画を立てる必要があります。

２．情報収集

ホームページや情報誌、チラシなどをうまく活用し、希望のエリアやどんな家に住みたいかなどのイメージをご家族で話し合って下さい。希望は欲張りで多く出しましょう。マイホーム購入が現実のものとなってきます。

３．現地見学

実際に気になる物件はどんどん見ていきましょう。多くの家や土地を見る事で周辺環境や相場感、住宅の見方など様々な知識が付いてきますので住宅購入がより楽しくなり、失敗する事なく理想の家に巡りあえます。

４．不動産売買契約

気に入った物件が見つかったら契約の申込に入ります。建物はプランを伺った上で好きな家を建てる事ができますが土地は同じものは２つとありません。１００％満足というよりは７０％満足の土地が見つかれば購入の合図です。

５．ローンの申込

セイコー不動産ではローンの手続きなどもお客様に代わって行なわせていただいています。必要書類など前もってお伝え致しますのでご安心下さい。

６．代金の決済及び引渡し

買主様、売主様、セイコー不動産立会いのもと物件のお引渡しと代金の決済を行ないます。（手付金は売買契約締結時にお支払します。）

７．マイホームへの入居

中古住宅を購入される方は同時にデザインリフォームを行う事で個性を活かした理想の住まいに！土地を購入された方は具体的なプランニングを行い、お客様の理想の家を創りあげます！（新築はプランからお引渡しまで約６ヶ月です）

無理なく返済できる資金計画の立て方

住宅ローンの「返済可能額」を算出する。

住宅ローンを借りるときには、「いくらまでだと無理なく返済できるのか？」をまず考えることが重要です。一般的には税込み年収に占める住宅ローンの年間返済額（年収負担率）は、２５％以内におさめる事がいいといわれています。

（借入額の目安早見表）

毎月返済額	2.5％			3.0％
毎月返済額	25年返済	30年返済	35年返済	25年返済	30年返済	35年返済
5万円	1,114	1,265	1,398	1,054	1,185	1,299
6万円	1,337	1,518	1,678	1,265	1,423	1,559
7万円	1,560	1,771	1,958	1,476	1,660	1,818
8万円	1,783	2,024	2,237	1,687	1,897	2,078
9万円	2,006	2,277	2,517	1,897	2,134	2,338
10万円	2,229	2,530	2,797	2,108	2,371	2,598
11万円	2,452	2,783	3,077	2,319	2,609	2,858
12万円	2,674	3,037	3,356	2,530	2,846	3,118
13万円	2,897	3,290	3,636	2,741	3,083	3,377
14万円	3,120	3,543	3,916	2,952	3,320	3,637
15万円	3,343	3,796	4,195	3,163	3,557	3,897

頭金はどれくらいあればいいの？

頭金は物件価格の２割が理想と言われています。その理由はかつて、公的融資の多くが借入限度額（融資限度額）を購入価格の８０％までと規定していた為です。しかし、実際には頭金２割未満で購入するケースも増えています。（下図参照）銀行ローンの中には、頭金０でも借入可能なものあり、公的機関がバックアップするフラット３５も２００７年４月から購入価格の９０％まで借入可能となっています。しかし、頭金が少なく借入れが多いと返済利息負担が大きくなったり、ローンが多く残っていては将来売却や買い換えがしにくくなりますのでリスクについてもしっかりと考えておきましょう。

住宅購入の際に必要となる諸費用の内容

住宅を購入するときには、さまざまな諸費用が発生します。これらの諸費用は物件価格の５％が目安となります。

（例） 2,000万円の物件を購入する場合
2,000万円×約５％＝約１００万円となります。

■諸費用の内容は以下の通りです。

契約印紙	売買契約書に貼付する印紙代（物件価格により変動）。
ローン契約印紙	ローン契約書に貼付する印紙代（借入金額により変動）。
登記費用（国税）	登記の際に収める税金を登録免許税といい、ローンを組んだ時（抵当権設定登記）には借入金額の0.4％が必要になる。
仲介手数料	一般的に売買価格の数％＋別途消費税および地方消費税が必要。
ローン保証料	連帯保証人を立てる代わりに「信用保証機関」や「信用保険会社」に連帯保証をお願いすることができる。この時にかかる費用が保証料である。また、金融機関によっては「保証取扱事務手数料」が発生する。
ローン事務手数料	ローンを組む際に必要な事務手数料。
固定資産税（日割り精算）	不動産を所有している限り、毎年かかる地方税。毎月１月１日の段階で、各市町村の固定資産課税台帳に記されている土地や建物にかかる税金。マイホームの場合、一定条件を満たしていれば軽減措置がある。
都市計画税（日割り清算）	市街化区域内に不動産を持っている限り、毎年かかる地方税。毎年１月１日現在の所有者に課せられる。
火災保険・その他の保険	【火災保険】借入銀行によって強制的に加入させられる。ローン借入期間の一括支払が原則。【地震保険】地震保険は任意加入となっている。保険金額は、火災保険の50％程度と低い金額に設定されている。【生命保険】代表的なものに団体信用生命保険がある。家族のためにも加入したほうが良い保険。
不動産取得税	住宅の場合、固定資産税評価額×３％の税金が発生する。
その他の費用	引越し費用、建替え工事の際の解体工事費、仮住まい費用など。

住宅ローンの基礎知識

住宅ローンを選ぶ前にどんな種類があるのか？金利のタイプはどれがいいのか？などそれぞれの特徴を理解しましょう。

住宅ローンの種類

住宅ローンは民間ローン、フラット３５、財形ローンの３種類があります。それぞれに特徴がありますので、今後のライフプランを考えた上で一番適切なものを選びましょう。また、住宅ローンの金利は定期的に変化するので最新の金利をチェックする習慣をつけましょう。

ローンの種類		金利タイプ
民間の融資	銀行や住宅ローン会社・保険会社など、さまざまな金融機関が取扱っている民間金融機関の住宅ローン。	変動金利型・固定期間選択型から選択
フラット３５融資	民間の金融の固定型住宅ローンで住宅金融支援機構がバックアップしている融資。金融機関のローン債権を住宅金融支援機構と通じて投資家が買い取る事で成り立っている。	全期間固定型
財形融資	自治体が住宅融資を取扱っているケースや勤務先で財形貯蓄を１年以上続けているサラリーマンを対象とした公的機関による住宅ローン。	５年固定型

金利の種類と特徴

	固定型	固定金利（期間）選択型	変動型
メリット	・金利も返済額も変わらないので安心・低金利時に借りると最後までオトクが続く	・短期のものではかなり金利が低い・一定期間は金利が変わらない	・固定型より金利が低いのが一般的（低金利時）・高金利時に借りると、金利低下の恩恵を受けられる。
デメリット	・変動タイプより金利は高め（低金利時）・高金利時に借りると金利低下の恩恵を受けられない。	・将来、金利や返済額がどうなるか分からない・固定期間中は変動型などに変更できない。	・将来、金利や返済額がどうなるか分からない・金利が急上昇すると未払い利息が発生するリスクも